Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro
DECIZIE nr. 512 din 6 octombrie 2005 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 14 alin. (3) si ale art. 22 alin. (2) si (3) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte
EMITENT: CURTEA CONSTITUTIONALA PUBLICAT: MONITORUL OFICIAL nr. 1.085 din 2 decembrie 2005
Ioan Vida - preşedinte
Nicolae Cochinescu - judecãtor
Aspazia Cojocaru - judecãtor
Constantin Doldur - judecãtor
Kozsokar Gabor - judecãtor
Acsinte Gaspar - judecãtor
Petre Ninosu - judecãtor
Ion Predescu - judecãtor
Şerban Viorel Stãnoiu - judecãtor
Ion Tiucã - procuror
Mãdãlina Ştefania Diaconu - magistrat-asistent
Pe rol se aflã soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 14 alin. (3) şi ale <>art. 22 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicatã de Dumitru Plugaru în Dosarul nr. 14.862/2004 al Judecãtoriei Sectorului 2 Bucureşti.
La apelul nominal se prezintã autorul excepţiei, personal şi asistat de avocat Liliana Zaica, lipsind partea Ion Macavei, faţã de care procedura de citare este legal îndeplinitã.
Autorul excepţiei de neconstituţionalitate solicitã, prin avocat, admiterea acesteia, arãtând cã textele criticate încalcã prevederile art. 44 şi 57 din Constituţie. Astfel, considerã cã instituirea în sarcina proprietarului a obligaţiei de a-l notifica pe chiriaş despre refuzul de a reînnoi contractul de locaţiune, cu un an înainte de expirarea acestuia, aduce atingere dreptului proprietarului de a dispune de bunul sãu. În speţã, contractul de închiriere a fost încheiat pe termen de un an, ceea ce înseamnã cã proprietarul ar fi trebuit sã-i notifice chiriaşului refuzul sãu de a reînnoi locaţiunea în aceeaşi zi cu încheierea contractului.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate, arãtând cã, în medierea dintre proprietar şi chiriaş, legea a urmãrit un echilibru între interesele acestora, recunoscându-i proprietarului dreptul de a dispune de bunul sãu, dar cu respectarea unui termen de preaviz menit sã asigure şi protecţia chiriaşului.
CURTEA,
având în vedere actele şi lucrãrile dosarului, reţine urmãtoarele:
Prin Încheierea din 4 martie 2005, pronunţatã în Dosarul nr. 14.862/2004, Judecãtoria Sectorului 2 Bucureşti a sesizat Curtea Constituţionalã cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 14 alin. (3) şi ale <>art. 22 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe. Excepţia a fost ridicatã de cãtre Dumitru Plugaru cu prilejul soluţionãrii unei acţiuni în evacuare.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, autorul acesteia susţine, în esenţã, cã prin reglementãrile criticate "se aduce atingere regimului proprietãţii private, astfel cum este consfinţit prin Legea fundamentalã a statului, prin limitãrile pe care le stabileşte titularilor dreptului de proprietate privatã. [...] Prin instituirea obligaţiei proprietarului de a notifica chiriaşului refuzul de reînnoire a contractului de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia, în situaţia în care locuinţa îi este necesarã proprietarului pentru nevoile sale de locuit, se aduce în mod vãdit atingere atributului de folosinţã al proprietarului. Acesta este obligat sã nu-şi mai poatã folosi liber şi exclusiv proprietatea, de care oricum a fost privat o lungã perioadã în timpul regimului totalitar din România. Practic, indirect şi în mod nejustificat, se perpetueazã o nedreptate comisã prin abuzurile regimului comunist, aducându-se astfel atingere unui drept fundamental prevãzut de Constituţie".
Judecãtoria Sectorului 2 Bucureşti apreciazã cã excepţia de neconstituţionalitate nu este întemeiatã. În acest sens, aratã cã "finalitatea <>Ordonanţei de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 este aceea de a reglementa raporturile dintre chiriaşi şi proprietari, de a oferi soluţii situaţiilor litigioase ivite între aceste categorii de persoane, prin utilizarea unor mijloace juridice atât de protecţie a chiriaşilor, cât şi de respectare a dreptului de proprietate al fostului proprietar cãruia i s-a restituit imobilul respectiv. Prin dispoziţiile acestui act normativ nu se reglementeazã regimul general al proprietãţii, ci scopul emiterii acestei ordonanţe de urgenţã a fost evitarea unor posibile conflicte între proprietari şi chiriaşi, datoritã ivirii unor situaţii speciale de restituire a imobilelor preluate în mod abuziv, în procesul aplicãrii <>Legii nr. 112/1995 . Prin urmare, aceste reglementãri speciale cu aplicabilitate redusã la cazurile expres prevãzute de lege nu constituie o ingerinţã asupra garantãrii proprietãţii private şi a libertãţii de exercitare a drepturilor şi libertãţilor constituţionale, fiind în concret o cale juridicã de mijloc, prin care s-a dorit respectarea dreptului de folosinţã, atât al chiriaşului, cât şi al proprietarului."
În conformitate cu dispoziţiile <>art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , încheierea de sesizare a fost comunicatã preşedinţilor celor douã Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi formula punctele de vedere cu privire la excepţia de neconstituţionalitate ridicatã.
Guvernul apreciazã cã textele de lege criticate nu contravin dispoziţiilor constituţionale invocate. Astfel, în ceea ce priveşte raportarea la art. 44 din Constituţie, "finalitatea textului de lege criticat este de a reglementa situaţia contractelor de închiriere a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, în scopul prevenirii unor stãri litigioase între chiriaşi şi proprietari, iar reglementarea adoptatã de legiuitor are caracterul unor mãsuri de protecţie a chiriaşilor, cu caracter temporar. [...] Statul, chemat sã medieze conflictul locativ dintre proprietarul, persoanã fizicã, şi chiriaş, a procedat corect, asigurându-i primului posibilitatea valorificãrii atributelor dreptului sãu de proprietate, îngrijindu-se totodatã de protecţia celui de-al doilea împotriva unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigenţe rezonabile, fãrã a cãror satisfacere chiriaşul nu poate fi obligat sã elibereze locuinţa". În ceea ce priveşte raportarea la art. 57 din Constituţie, "dispoziţiile criticate nu constituie o ingerinţã asupra libertãţii de exercitare a drepturilor constituţionale".
Avocatul Poporului aratã cã textele de lege criticate sunt constituţionale. Astfel, excepţia de neconstituţionalitate raportatã la art. 44 din Constituţie este neîntemeiatã, deoarece "aceste texte de lege, prin dispoziţiile pe care le conţin referitoare la prelungirea raporturilor contractuale în materia contractului de închiriere, nu sunt de naturã a aduce atingere dreptului de proprietate, întrucât aceastã reglementare se referã exclusiv la drepturile locative ale chiriaşilor, şi nu la exercitarea dreptului de proprietate". Cu privire la pretinsa încãlcare a art. 57 din Constituţie, apreciazã cã acest text nu are incidenţã în cauza de faţã, "întrucât nici o dispoziţie a <>Ordonanţei de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 nu pune în discuţie exercitarea cu bunã-credinţã a unor drepturi sau libertãţi fundamentale".
Preşedinţii celor douã Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere cu privire la excepţia de neconstituţionalitate ridicatã.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecãtorul-raportor, susţinerile pãrţii prezente, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi dispoziţiile <>Legii nr. 47/1992 , reţine urmãtoarele:
Curtea Constituţionalã a fost legal sesizatã şi este competentã, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1 alin. (2) şi ale <>art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992 , sã soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate ridicatã.
Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie dispoziţiile art. 14 alin. (3) şi ale <>art. 22 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, astfel cum au fost modificate prin <>Legea nr. 241/2001 pentru aprobarea <>Ordonanţei de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 , publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001. Textele legale criticate au urmãtorul conţinut:
- Art. 14 alin. (3): "Proprietarul este obligat sã îi notifice chiriaşului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situaţiile prevãzute la alin. (2) lit. a) şi b). În cazurile prevãzute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea contractului.";
- Art. 22 alin. (2) şi (3): "(2) În cazul prevãzut la art. 14 alin. (2) lit. a), notificarea prealabilã a chiriaşului trebuie sã indice numele, prenumele, cetãţenia, domiciliul, precum şi legãtura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soţ a persoanei îndreptãţite.
(3) În lipsa notificãrii ori în caz de nulitate a acesteia pentru neîndeplinirea condiţiilor prevãzute la alin. (1) şi (2) şi la art. 14 alin. (3), contractul de închiriere se reînnoieşte în condiţiile art. 14 alin. (1)."
În susţinerea neconstituţionalitãţii acestor texte de lege, autorul excepţiei invocã încãlcarea prevederilor art. 44 şi 57 din Constituţie, potrivit cãrora:
- Art. 44: "(1) Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.
(2) Proprietatea privatã este garantatã şi ocrotitã în mod egal de lege, indiferent de titular. Cetãţenii strãini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privatã asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeanã şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bazã de reciprocitate, în condiţiile prevãzute prin lege organicã, precum şi prin moştenire legalã.
(3) Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauzã de utilitate publicã, stabilitã potrivit legii, cu dreaptã şi prealabilã despãgubire.
(4) Sunt interzise naţionalizarea sau orice alte mãsuri de trecere silitã în proprietate publicã a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altã naturã discriminatorie a titularilor.
(5) Pentru lucrãri de interes general, autoritatea publicã poate folosi subsolul oricãrei proprietãţi imobiliare, cu obligaţia de a despãgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autoritãţii.
(6) Despãgubirile prevãzute în alineatele (3) şi (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergenţã, prin justiţie.
(7) Dreptul de proprietate obligã la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinitãţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
(8) Averea dobânditã licit nu poate fi confiscatã. Caracterul licit al dobândirii se prezumã.
(9) Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii pot fi confiscate numai în condiţiile legii.";
- Art. 57: "Cetãţenii români, cetãţenii strãini şi apatrizii trebuie sã-şi exercite drepturile şi libertãţile constituţionale cu bunã-credinţã, fãrã sã încalce drepturile şi libertãţile celorlalţi."
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constatã cã scopul emiterii <>Ordonanţei de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 , declarat în art. 1 al acestui act normativ, a fost acela de a prelungi, de drept, durata contractelor de închiriere aflate în curs de executare pentru suprafeţele locative deţinute de stat sau de unitãţile administrative ale acestuia la data intrãrii sale în vigoare. Potrivit art. 7 din ordonanţã, prelungirea contractelor de închiriere este valabilã şi în cazul redobândirii imobilelor respective de cãtre foştii proprietari sau de moştenitorii acestora. În aceste cazuri, s-a prevãzut ca între proprietari şi chiriaşi sã se încheie un nou contract de închiriere, numai la cererea chiriaşului.
În conformitate cu dispoziţiile art. 14 din ordonanţã, la expirarea termenului de închiriere convenit, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadã, dacã pãrţile nu modificã, prin acord expres, durata închirierii. În cazul în care proprietarul nu doreşte prelungirea relaţiilor contractuale, acesta este obligat sã îi notifice chiriaşului intenţia sa, cu cel puţin un an înainte de expirarea perioadei de închiriere, dacã locuinţa este necesarã pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale soţului, pãrinţilor ori copiilor oricãruia dintre aceştia, sau dacã locuinţa urmeazã sã fie vândutã în condiţiile acestei ordonanţe de urgenţã, sau cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea perioadei de închiriere, în cazul în care chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive sau în cazurile prevãzute la art. 13 lit. f)-i) din ordonanţã.
Aceastã din urmã prevedere, referitoare la notificarea prealabilã a chiriaşului, criticatã de autorul excepţiei, nu îngrãdeşte în nici un fel libertatea proprietarului de a dispune de bunul închiriat, deoarece, respectând aceastã cerinţã, proprietarul va putea, la expirarea contractului de închiriere, sã se bucure deplin de toate atributele conferite de dreptul sãu. Legiuitorul a cãutat sã menţinã, în acest caz, un just echilibru între interesele proprietarului şi cele ale chiriaşului, care sã dea ambelor pãrţi posibilitatea exercitãrii concomitente atât a atributelor derivate din dreptul de proprietate, cât şi a celor rezultate din drepturile locative.
Faptul cã, potrivit art. 22 alin. (2) din ordonanţã, notificarea prealabilã a chiriaşului trebuie sã indice anumite date despre persoana îndreptãţitã a locui în imobilul retrocedat (numele, prenumele, cetãţenia, domiciliul, precum şi legãtura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soţ a persoanei îndreptãţite), reprezintã o detaliere a condiţiei cerute de art. 14 alin. (2) lit. a) - "locuinţa este necesarã pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale soţului, pãrinţilor ori copiilor oricãruia dintre aceştia" - care îl îndreptãţeşte pe proprietar sã refuze reînnoirea contractului de închiriere.
Protecţia temporarã a chiriaşilor, inclusiv în condiţiile retrocedãrii imobilelor cãtre foştii proprietari, fiind scopul declarat al ordonanţei, aceasta se realizeazã prin diverse modalitãţi juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadã de 5 sau 3 ani, dupã caz, asigurarea stabilitãţii, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere şi crearea unor garanţii împotriva unei evacuãri abuzive, precum şi a unui drept de preempţiune în cazul în care proprietarul intenţioneazã sã vândã locuinţa.
În acest context, nu apare ca fiind neconstituţionalã nici sancţiunea prevãzutã de art. 22 alin. (3) din ordonanţã, potrivit cãruia, în lipsa notificãrii ori în caz de nulitate a acesteia, contractul de închiriere se reînnoieşte în condiţiile art. 14 alin. (1). Toate acestea reprezintã instrumente juridice menite sã asigure o soluţie de compromis între proprietari şi chiriaşi, în scopul prevenirii apariţiei unor stãri litigioase între aceştia şi în încercarea de a ocroti buna-credinţã a ambelor pãrţi, prin reglementarea relaţiilor contractuale într-o modalitate care sã nu impieteze asupra substanţei drepturilor fiecãrei pãrţi.
Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al <>art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
Respinge excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 14 alin. (3) şi ale <>art. 22 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicatã de Dumitru Plugaru în Dosarul nr. 14.862/2004 al Judecãtoriei Sectorului 2 Bucureşti.
Definitivã şi general obligatorie.
Pronunţatã în şedinţa publicã din data de 6 octombrie 2005.
PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat-asistent,
Mãdãlina Ştefania Diaconu
____________
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
Comentarii
Fii primul care comenteaza.
MonitorulJuridic.ro este un proiect:
