Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro
DECIZIE Nr. 30 din 6 aprilie 1994 in legatura cu constitutionalitatea Legii pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative
EMITENT: CURTEA CONSTITUTIONALA PUBLICAT: Monitorul Oficial nr. 100 din 18 aprilie 1994
Curtea Constituţionalã a fost sesizatã, la data de 3 martie 1994, de cãtre 26 senatori, respectiv de domnii Constantin Moiceanu, Gabor Menyhert Hajdu, Zoltan Hosszu, Bela Marko, Ion Manea, Vasile Vetisanu, Emilian Buzica, Florin Buruiana, Nicolae Manolescu Apolzan, Andrei Potcoava, Emil Tocaci, Adrian Dumitru Popescu-Necsesti, Alexandru Paleologul, Radu Vasile, Lajos Magyari, Karoly Ferenc Szabo, Tiberiu Ştefan Incze, Petre Constantin Buchwald, Adrian Sarbu, Gheorghe Frunda, Denes Seres, Nistor Badiceanu, Gabor Kozsokar, Radu Ceontea, Voicu Valentin Glodean şi Ioan Paul Popescu asupra neconstitutionalitatii art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative.
În sesizare, grupul de senatori susţine, în esenta, ca art. 1 al legii este contrar art. 41 alin. (1) şi art. 135 alin. (1) din Constituţie, art. 2 şi art. 3 incalca principiul neretroactivitatii legii, consacrat de art. 15 alin. (2) din Constituţie, iar art. 4 contravine principiului separarii puterilor în stat.
Potrivit <>art. 19 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , s-au solicitat preşedinţilor celor doua Camere ale Parlamentului, precum şi Guvernului, punctele lor de vedere în legatura cu sesizarea primitã. De asemenea, în temeiul art. 53 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Curţii Constituţionale, s-a cerut opinia prof. univ. dr. Francisc Deak de la Facultatea de Drept a Universitatii Bucureşti.
În punctul de vedere al preşedintelui Camerei Deputaţilor se apreciazã ca prevederile art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative sînt constituţionale. Cu privire la art. 1 se susţine ca, în sesizare, se confunda titularul actual al dreptului de proprietate asupra suprafeţelor locative respective, care este statul, cu fostul proprietar, înlãturat din dreptul sau prin nationalizare, or, calitatea statului de proprietar nu poate fi contestatã în lipsa adoptãrii unei legi care sa declare nule actele de trecere în proprietatea statului a unor proprietãţi. În consecinta, legea, ca act juridic al statului, poate impune orice condiţie referitoare la contractele încheiate, inclusiv prelungirea acestora. De asemenea, se considera ca prin dispoziţiile <>art. 1 nu se incalca dreptul de proprietate, deoarece Legea nr. 5/1973 este încã în vigoare, iar, potrivit pct. 3 din anexa nr. 2 la <>H.C.M. nr. 860/1973 , care stabileşte modelul contractului - tip de închiriere, se menţioneazã: "La expirarea termenului, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului [...] în afarã de cazurile expres prevãzute de lege, modificarea sau rezilierea contractului se poate face numai cu acordul ambelor pãrţi". În legatura cu art. 2 din lege, se apreciazã ca prin acesta nu se incalca principiul neretroactivitatii legii, consacrat prin art. 15 alin. (2) din Constituţie, întrucît legea în discuţie nu a creat drepturi şi obligaţii noi fata de reglementãrile similare (în vigoare pînã la 31 decembrie 1987), ci a consfintit o stare de fapt existenta, respectiv raporturile juridice de închiriere, care au continuat sa se desfãşoare. De aceea se considera ca şi în lipsa unei prelungiri prin lege a valabilitãţii raporturilor juridice de închiriere acestea au continuat sa existe, pãrţile indeplinindu-şi în mod reciproc obligaţiile. Referitor la neconstituţionalitatea art. 3, se susţine ca autorii nu au observat faptul ca reglementarea se referã la închirierea garajelor proprietate de stat şi nu la suprafeţele destinate acestui scop - proprietatea unor persoane fizice. Cu privire la art. 4, se apreciazã ca este constituţional, dispoziţiile sale nereprezentind o imixtiune a legislativului în activitatea judecãtoreascã. În acest sens, se menţioneazã ca, potrivit <>art. 21 din Legea nr. 5/1973 , "Nici o persoana nu poate fi evacuata din locuinta detinuta în mod legal decît în cazurile şi în condiţiile prevãzute de lege". Art. 23 şi art. 64 din aceeaşi lege prevãd situaţiile şi condiţiile în care se poate cere evacuarea, iar printre acestea nu figureazã "încetarea contractului de închiriere" pe considerentul ca nu a fost reînnoit. Se apreciazã ca textul art. 4 din lege este, de altfel, şi inutil, întrucît o lege în vigoare este obligatorie pentru toţi subiectii cãrora li se adreseazã, inclusiv pentru instanţele judecãtoreşti.
Potrivit opiniei prof. univ.dr. Francisc Deak, legiuitorul poate stabili reguli privind conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, asa cum prevede expres art. 41 alin. (1) din Constituţie şi dupã cum rezulta şi din dispoziţiile art. 135 alin. (6) ale legii fundamentale, conform cãrora proprietatea este inviolabilã în condiţiile legii. În acelaşi sens, din dispoziţiile art. 480 şi art. 475 din Codul civil rezulta ca dreptul de dispoziţie al proprietarului se exercita în condiţiile prevãzute de lege. De altfel, cu referire la legislaţia locativã exista o reglementare specialã care asigura stabilitatea contractului de închiriere atît în dreptul german, cît şi în dreptul francez, iar din compararea acestor legislaţii cu cea instituitã prin <>Legea nr. 5/1973 rezulta o similitudine de soluţii, îndeosebi în ce priveşte art. 64 al legii. În legatura cu critica formulatã în sesizare, referitoare la încãlcarea principiului neretroactivitatii legii, se considera ca aceasta nu are în vedere legislaţia locativã în vigoare, potrivit cãreia, la expirarea termenului, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, iar evacuarea sa se poate face numai în condiţiile prevãzute de lege (<>art. 21 din Legea nr. 5/1973 şi, îndeosebi, dispoziţiile art. 64 privind schimbul obligatoriu de locuinţe). Deci prelungirea şi reinoirea contractelor de închiriere se considera ca s-au produs dupã 1 ianuarie 1988, cînd a încetat ultima prorogare legalã "în virtutea legislaţiei locative, independent de noua lege, care consacra o prelungire care oricum s-a produs anterior". Cît priveşte obiecţia de neconstituţionalitate legatã de imixtiunea organului legislativ în treburile organelor judecãtoreşti, se apreciazã ca ea nu poate fi reţinutã întrucît "legea noua reconfirma o soluţie care ar urma sa fie aplicatã în lipsa ei".
Preşedintele Senatului şi Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere.
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ,
avînd în vedere sesizarea grupului de senatori, punctul de vedere al Camerei Deputaţilor, opinia prof. univ. dr. Francisc Deak, prevederile art. 41, art. 43 şi art. 135 din Constituţie, precum şi dispoziţiile <>art. 17 - 19 din Legea nr. 47/1992 , retine urmãtoarele:
Sesizarea priveşte dispoziţiile art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative.
Curtea Constituţionalã, în temeiul <>art. 3 alin. (2) din Legea nr. 47/1992 , constata ca este competenta sa soluţioneze sesizarea care s-a fãcut cu respectarea prevederilor art. 144 lit. a) din Constituţie şi ale art. 17 alin. (1) din legea sa organicã.
La art. 1, textul prevede prelungirea de drept a contractelor de închiriere aflate în curs de executare pe o perioada de 5 ani, indiferent de proprietar, fie ca suprafeţele locative sînt ocupate de persoane fizice, fie de aşezãminte social-culturale şi de învãţãmînt, de partide politice şi alte organizaţii neguvernamentale. În sesizare se susţine ca art. 1 din lege violeaza art. 41 alin. (1) din Constituţie, care garanteazã dreptul de proprietate, şi art. 135 alin. (1) din legea fundamentalã, care impune statului ocrotirea proprietãţii. În acest sens se arata ca "garantarea dreptului de proprietate presupune respectarea dezmembramintelor acestui drept şi, în mod special, a dreptului de dispoziţie. Proprietarului nu i se poate impune de lege un raport contractual la care nu-şi da consimţãmîntul".
Curtea apreciazã ca aceasta critica nu este intemeiata.
Potrivit art. 41 alin. (1) din Constituţie, conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sînt stabilite prin lege. Aceasta prevedere permite legiuitorului ca în considerarea unor interese specifice sa instituie reguli care sa armonizeze incidenta şi a altor drepturi fundamentale ale cetãţenilor decît cel de proprietate, într-o interpretare sistematica a Constituţiei, astfel încît ele sa nu fie suprimate prin modul de reglementare a dreptului de proprietate. În acest sens, Curtea Constituţionalã, în Decizia nr. 6/1992, a statuat ca reglementarea contractului de închiriere nu priveşte regimul general al proprietãţii. De aceea prelungirea prin lege a acestui contract, în scop de protecţie a chiriaşilor, poate fi instituitã prin lege ordinarã. O asemenea mãsura de protecţie îşi are temeiul constituţional în prevederile art. 43 din Constituţie, potrivit cãrora statul este obligat sa ia mãsuri de protecţie socialã de natura sa asigure cetãţenilor un nivel de trai decent. Conţinutul notiunii de nivel de trai decent nu este definit de Constituţie, dar el rezulta în funcţie de situaţiile avute în vedere de legiuitor, precum şi în funcţie de reglementãrile internaţionale privind drepturile omului, obligatorii în temeiul art. 11 şi art. 20 din Constituţie.
În acest sens, potrivit art. 25 din Declaraţia Universala a Drepturilor Omului, dreptul la un nivel de trai corespunzãtor cuprinde, printre altele, şi dreptul la locuinta. În acelaşi sens, art. 11 din Pactul internaţional cu privire la drepturile economice, sociale şi culturale prevazind obligaţia statelor de a recunoaşte dreptul oricãrei persoane la un nivel de trai suficient pentru ea însãşi şi familia sa se referã, în mod expres, şi la locuinta.
Legea interna trebuie sa dezvolte aceste principii, aducind soluţii concrete în diferite domenii supuse reglementãrii.
Se desprinde concluzia ca legiuitorul intern, dind curs acestor dispoziţii, este îndreptãţit, stabilind conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, sa ţinã seama nu numai de interesele proprietarilor, ci şi de cele ale chiriaşilor, cãrora trebuie sa le asigure dreptul la o locuinta, realizind astfel un echilibru între aceste comandamente constituţionale.
Prelungirea termenului de validitate a contractelor de închiriere apare astfel ca o mãsura de politica legislativã care se înscrie în întregime în ansamblul prevederilor legii fundamentale.
Trebuie remarcat ca, spre deosebire de ceea ce se susţine în sesizare, prelungirea contractelor nu atinge cu nimic dreptul de dispoziţie al proprietarului, acesta nefiind afectat în nici un mod. Închirierea este în dreptul civil un simplu act de administrare, care nu afecteazã atributul dispoziţiei. Proprietarul îşi conserva intact dreptul sau de proprietate, beneficiazã de toate drepturile ce decurg şi este ţinut de toate obligaţiile ce îi revin.
De altfel, prelungirea prin lege a contractelor de închiriere este o practica cunoscutã şi în alte tari. Prevederi în acest sens se intilnesc, de exemplu, în legislaţia franceza, cît şi în cea germanã, dupã cum se intilneau şi în legislaţia interbelica din ţara noastrã.
La art. 2, textul legii prevede ca toate contractele de închiriere existente la 1 ianuarie 1988 şi cele încheiate şi expirate dupã aceasta data se reinnoiesc tot pe o perioada de 5 ani, dacã chiriaşul ocupa şi în prezent spaţiul locativ care a fãcut obiectul închirierii. În sesizare se susţine ca dispoziţia violeaza principiul neretroactivitatii legii, consacrat de art. 15 alin. (2) din Constituţie, întrucît "este evident ca un contract expirat nu poate fi reînnoit decît prin efectul retroactiv al legii".
Curtea considera ca nici aceasta critica nu este intemeiata.
În realitate, potrivit legislaţiei în vigoare, contractele de închiriere nu au expirat în perioada anterioarã legii, astfel ca lege nu conferã efect retroactiv nici unui contract de închiriere, ci prelungeşte doar, în viitor efectele acestora. Sediul materiei contractului de închiriere se gãseşte în <>Legea nr. 5/1973 , urmatã de clauzele contractului de închiriere-tip, prevãzute de <>H.C.M. nr. 860/1973 , acte normative aflate în vigoare.
<>Art. 64 din Legea nr. 5/1973 arata condiţiile în care proprietarul poate cere evacuarea chiriaşului, neprevazind printre acestea încetarea contractului la expirarea termenului. În acelaşi sens este şi prevederea de la pct. 3 din anexa nr. 2 la <>H.C.M. nr. 860/1973 , conform cãreia la expirarea termenului, chiriaşul are dreptul de reînnoirea contractului.
Reînnoirea contractului se poate face în scris, dupã cum ea rezulta şi din comportamentul pãrţilor, în concordanta cu prevederile art. 1437 şi art. 1452 din Codul civil, în mãsura în care se aplica fata de reglementarea specialã existenta în materie locativã.
Se impune concluzia ca aceasta lege nu conferã retroactiv o noua eficienta unor contracte expirate, ci dispune continuarea pe viitor, pe o perioada de timp, a unor raporturi aflate în curs de executare. Pentru acest motiv, legea nu incalca principiul constituţional al neretroactivitatii.
La art. 3, în sesizare, problema se pune pentru garaje, în aceiaşi termeni.
Curtea, pentru motivele arãtate anterior, considera ca obiecţia de neconstituţionalitate este nefondata, mai ales textul de lege are în vedere exclusiv garajele proprietate de stat.
La art. 4, legea stabileşte ca "Prevederile art. 2 se aplica şi în cazul litigiilor dintre proprietari şi chiriaşi, aflate pe rolul instanţelor judecãtoreşti, avînd ca obiect evacuarea chiriaşilor pentru lipsa de titlu".
În sesizare se susţine ca "Acest text contravine principiului constituţional al separarii puterilor în stat şi totodatã face şi mai pregnanta violarea prevederilor art. 15 alin. (2) din Constituţie, impunind instanţelor judecãtoreşti sa aplice cu efect retroactiv o lege inexistenta la declanşarea procesului".
Curtea considera ca nici susţinerea referitoare la încãlcarea, prin art. 4, a principiului separaţiei puterilor nu este intemeiata.
Prevederile art. 4 din lege fac în realitate corp comun cu cele ale art. 2 şi nu reprezintã, în ultima analiza, decît o precizare la dispoziţiile pe care le introduce acesta. Ele au ca scop sa sublinieze doar faptul ca prelungirea priveşte toate contractele de închiriere, fãrã nici un fel de excepţie.
Trebuie remarcat ca, în conformitate cu legislaţia locativã, evacuarea nu poate fi cerutã în mod întemeiat pentru lipsa de titlu decît dacã se invoca ocuparea ilegala a spaţiului locativ.
Este de competenta instanţelor judecãtoreşti sesizate cu astfel de cauze sa stabileascã în ce mãsura sînt întemeiate acţiunile ce se introduc în acest sens.
În raport cu cele de mai sus rezulta ca dispoziţiile art. 4 nu sînt de natura sa producã o ingerinta în activitatea acestor instanţe, deoarece, pe de o parte, cursul procedurii judiciare nu este cu nimic afectat, iar pe de alta parte, instanţele sînt libere sa pronunţe orice hotãrîre pe care o considera temeinica şi legalã în raport cu probele efectuate în cauza, deci cu titlu pe care îl invoca reclamantul.
Avînd în vedere considerentele expuse, se retine ca prevederile Legii pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative sînt constituţionale.
Vazind şi dispoziţiile art. 41, art. 43, art. 135 şi art. 144 lit. a) din Constituţie, precum şi ale <>art. 17-20 din Legea nr. 47/1992 ,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
1. Dispoziţiile art. 1, art. 2, art. 3 şi art. 4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative sînt constituţionale.
2. Prezenta decizie se comunica, potrivit legii, Preşedintelui României şi se publica în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Deliberarea a avut loc la data de 6 aprilie 1994 şi la ea au participat Vasile Gionea, preşedinte, Viorel Mihai Ciobanu, Mihai Constantinescu, Antonie Iorgovan, Ioan Muraru, Florin Bucur Vasilescu şi Victor Dan Zlatescu, judecãtori.
p. PREŞEDINTELE
CURŢII CONSTITUŢIONALE
prof. univ. dr. Ioan Muraru,
judecãtor
Magistrat-asistent,
Constantin Burada
--------------------------
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
Comentarii
Fii primul care comenteaza.
MonitorulJuridic.ro este un proiect:
