Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro
DECIZIE nr. 130 din 20 februarie 2007 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 18 si art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte
EMITENT: CURTEA CONSTITUTIONALA PUBLICAT: MONITORUL OFICIAL nr. 174 din 13 martie 2007
Ioan Vida - preşedinte
Nicolae Cochinescu - judecãtor
Aspazia Cojocaru - judecãtor
Acsinte Gaspar - judecãtor
Kozsokar Gabor - judecãtor
Petre Ninosu - judecãtor
Ion Predescu - judecãtor
Tudorel Toader - judecãtor
Ion Tiucã - procuror
Irina Loredana Gulie - magistrat-asistent
Pe rol se aflã soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 18 şi <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicatã de Romeo Gigi Ispas în Dosarul nr. 24.384/3/2005 (3.607/2005) al Tribunalului Bucureşti Secţia a V-a civilã.
La apelul nominal rãspunde partea Ilie Conceatu, prin avocat, cu delegaţie la dosar. Lipsesc cealaltã parte şi autorul excepţiei, faţã de care procedura de citare a fost legal îndeplinitã.
Curtea dispune a se face apelul şi în Dosarul nr. 2.157D/2006. Excepţia de neconstituţionalitate a fost ridicatã de Ileana Ruxandra Pescãraşu în Dosarul nr. 2.946/3/2006 al Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilã.
Rãspunde autoarea excepţiei, prin avocat, cu delegaţie la dosar, lipsind celelalte pãrţi, faţã de care procedura de citare a fost legal îndeplinitã.
Magistratul-asistent aratã cã pãrţile Alexandru Biţineanu şi Stelica Biţineanu au depus la dosar o cerere prin care solicitã amânarea judecãrii cauzei în vederea pregãtirii apãrãrii.
Reprezentantul autoarei excepţiei se opune admiterii cererii.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a cererii.
Curtea, deliberând, respinge cererea de amânare.
Având în vedere cã excepţia de neconstituţionalitate ce face obiectul dosarelor nr. 2.157D/2006 şi nr. 2.079D/2006 are acelaşi conţinut, Curtea pune în discuţie, din oficiu, problema conexãrii cauzelor.
Pãrţile prezente şi reprezentantul Ministerului Public sunt de acord cu mãsura conexãrii dosarelor.
Curtea, în temeiul <>art. 53 alin. (5) din Legea nr. 47/1992 privind organizarea şi funcţionarea Curţii Constituţionale, dispune conexarea Dosarului nr. 2.157D/2006 la Dosarul nr. 2.079D/2006, care a fost primul înregistrat.
Cauza fiind în stare de judecatã, preşedintele acordã cuvântul pe fond.
Reprezentantul pãrţii Ilie Conceatu solicitã respingerea excepţiei de neconstituţionalitate. În acest sens, aratã cã mãsurile instituite prin textele de lege reprezintã consacrarea legalã a obligaţiilor constituţionale ale statului de a asigura un nivel de trai decent şi de a crea condiţiile necesare pentru creşterea calitãţii vieţii, instituite prin dispoziţiile art. 47 alin. (1) şi ale art. 135 alin. (2) lit. f) din Legea fundamentalã. În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 25 din Declaraţia Universalã a Depturilor Omului, potrivit cãrora dreptul la un nivel de trai corespunzãtor cuprinde şi dreptul la locuinţã, precum şi cele cuprinse în art. 11 din Pactul internaţional cu privire la drepturile economice, sociale şi culturale. Se mai aratã cã legiuitorul este îndreptãţit sã stabileascã conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, astfel încât sã realizeze un echilibru între interesele proprietarilor şi ale chiriaşilor, aşa cum a procedat şi în normele legale supuse controlului.
Reprezentantul autoarei excepţiei Ileana Ruxandra Pescãraşu susţine neconstituţionalitatea prevederilor <>art. 18 alin. (1), (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, arãtând, în esenţã, cã instituirea dreptului de preemţiune al chiriaşului la cumpãrarea locuinţei încalcã dreptul de dispoziţie al proprietarului, precum şi caracterul constituţional de economie de piaţã al economiei României. Se mai precizeazã cã prin reglementarea legalã criticatã proprietarul apartamentului este obligat în mod abuziv sã realizeze protecţia socialã a chiriaşului, ceea ce contravine dispoziţiilor constituţionale şi internaţionale privind protecţia proprietãţii.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate ca neîntemeiatã, arãtând cã textele de lege criticate nu încalcã dreptul de dispoziţie al proprietarului, deoarece dreptul de preemţiune al chiriaşului este reglementat pentru situaţia în care un terţ oferã un preţ egal sau inferior celui oferit de chiriaş.
CURTEA,
având în vedere actele şi lucrãrile dosarelor, constatã urmãtoarele:
Prin încheierile din 17 ianuarie 2006 şi din 13 iunie 2006, pronunţate în dosarele nr 24.384/3/2005 (3.607/2005) şi nr. 2.946/3/2006, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilã a sesizat Curtea Constituţionalã cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 18 şi <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe şi ale art. 18 alin. (1), (2) şi (3) din acelaşi act normativ.
Excepţia a fost ridicatã de Romeo Gigi Ispas şi de Ileana Ruxandra Pescãraşu în cauze având ca obiect anularea unui contract de vânzare-cumpãrare a unui imobil-construcţie încheiat cu încãlcarea dreptului de preemţiune al chiriaşului.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, se susţine cã textele de lege criticate, potrivit cãrora chiriaşul are un drept de preemţiune la cumpãrarea locuinţei, încalcã dreptul de dispoziţie al proprietarului, ca atribut esenţial al dreptului de proprietate. Se aratã cã prelungirea contractului de închiriere cu un an, prin simpla manifestare de voinţã a chiriaşului, în sensul notificãrii proprietarului a intenţiei de a cumpãra locuinţa, reprezintã o limitare excesivã a posibilitãţii titularului dreptului de proprietate de a dispune de bunul sãu şi este de naturã a crea inechitãţi sociale, prin favorizarea nejustificatã a chiriaşilor de cãtre legiuitor, pe de o parte, şi, pe de altã parte, prin lipsirea proprietarilor de fructele civile ale proprietãţii, diminuate prin efectul prevederii legale criticate.
Exprimându-şi opinia asupra excepţiei de neconstituţionalitate invocate în Dosarul nr. 24.384/3/2005 (3.607/2005), Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilã apreciazã cã textele de lege criticate contravin dispoziţiilor constituţionale invocate, deoarece prin modul de reglementare a dreptului de preemţiune al chiriaşului se aduce atingere dreptului de dispoziţie al proprietarului.
Cu privire la excepţia de neconstituţionalitate invocatã în Dosarul nr. 2.946/3/2006, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilã opineazã cã aceasta este neîntemeiatã, deoarece prin modul de reglementare a dreptului de preemţiune al chiriaşului este ocrotit în mod egal dreptul de proprietate, în condiţiile legii.
Potrivit <>art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , încheierile de sesizare au fost comunicate preşedinţilor celor douã Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate ridicate.
Guvernul apreciazã cã excepţia este neîntemeiatã. În acest sens, aratã cã instituirea dreptului de preemţiune reprezintã o normã de protecţie a chiriaşului faţã de un eventual comportament abuziv al proprietarului, în sensul vânzãrii locuinţei înainte de expirarea termenului de închiriere, la un preţ egal sau cel puţin inferior celui oferit de chiriaş, şi nu este de naturã a limita dreptul de proprietate privatã.
Avocatul Poporului considerã cã prevederile legale criticate sunt constituţionale. În acest sens, aratã, în esenţã, cã textele de lege criticate nu aduc atingere dreptului de proprietate privatã al proprietarului locuinţei şi nu se referã la restrângerea exerciţiului unor drepturi sau libertãţi fundamentale, deoarece acesta poate sã se bucure pe deplin de toate atributele acestui drept, la expirarea contractului de închiriere.
Preşedinţii celor douã Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere.
CURTEA,
examinând încheierile de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, rapoartele întocmite de judecãtorul-raportor, susţinerile pãrţilor prezente, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi dispoziţiile <>Legii nr. 47/1992 , reţine urmãtoarele:
Curtea Constituţionalã a fost legal sesizatã şi este competentã, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1 alin. (2), ale <>art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992 , sã soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate ridicatã.
Obiectul excepţiei îl constituie prevederile <>art. 18 şi 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobatã prin <>Legea nr. 241/2001 , publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001.
Art. 18 alin. (3) a fost modificat de articolul unic punctul 10 din <>Legea nr. 241/2001 , astfel încât, în prezent, textele de lege criticate au urmãtorul cuprins:
- Art. 18: "(1) În cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoieşte pentru motivul prevãzut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriaşul are drept de preemţiune la cumpãrarea locuinţei.
(2) Notificarea prealabilã a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul şi cu respectarea condiţiilor prevãzute de prezenta ordonanţã de urgenţã, ţine loc de ofertã de vânzare şi trebuie sã cuprindã preţul vânzãrii, sub sancţiunea nulitãţii absolute. Oferta de vânzare este irevocabilã pânã la expirarea perioadei de închiriere.
(3) Dacã chiriaşul notificã proprietarului intenţia de a cumpãra locuinţa, sub condiţia obţinerii unui împrumut pentru plata preţului, contractul de închiriere se prelungeşte cu un an. La expirarea acestui termen, dacã vânzarea nu s-a perfectat, chiriaşul pierde dreptul de preemţiune la cumpãrarea locuinţei.
(4) Exercitarea cu rea-credinţã a dreptului de preemţiune atrage rãspunderea civilã a chiriaşului pentru daunele cauzate proprietarului."
- Art. 21: "Dispoziţiile art. 18-20 privind dreptul de preemţiune al chiriaşului şi dreptul de a se subroga cumpãrãtorului sunt aplicabile şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere. Cumpãrãtorul este dator sã respecte contractul de închiriere încheiat în scris şi înregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepţia cazului în care încetarea închirierii din cauza vânzãrii a fost prevãzutã în contractul de închiriere."
În susţinerea neconstituţionalitãţii acestor dispoziţii legale, autorii excepţiei invocã încãlcarea prevederilor constituţionale cuprinse în art. 16 alin. (1) privind egalitatea cetãţenilor în faţa legii şi a autoritãţilor publice, art. 44 Dreptul de proprietate privatã, art. 53 - Restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor libertãţi, art. 57 Exercitarea drepturilor şi a libertãţilor şi în art. 136 alin. (5) referitoare la inviolabilitatea proprietãţii private.
Examinând excepţia de neconstituţionalitate invocatã, Curtea constatã urmãtoarele:
Prevederile legale criticate reglementeazã dreptul de preemţiune al chiriaşului la cumpãrarea locuinţei, în cazul în care proprietarul îşi manifestã voinţa de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii.
În scopul asigurãrii unei continuitãţi a raporturilor locative şi a protecţiei chiriaşului, legiuitorul a instituit anumite condiţii şi termene pentru exercitarea dreptului de preemţiune, şi anume irevocabilitatea ofertei de vânzare pânã la expirarea contractului de închiriere, cu posibilitatea prelungirii acestuia, şi implicit a ofertei de vânzare, cu un an, şi dreptul chiriaşului de a se subroga cumpãrãtorului în cazul în care locuinţa este vândutã înainte de expirarea contractului de închiriere, la un preţ egal sau inferior celui oferit de chiriaş.
Autorii excepţiei susţin cã în acest mod este încãlcat dreptul de dispoziţie al proprietarului, pe de o parte, prin termenul lung în care poate fi exercitat dreptul de preemţiune, respectiv cel puţin pânã la expirarea contractului de închiriere sau încã un an dupã aceastã datã, şi, pe de altã parte, printr-o limitare excesivã a posibilitãţii titularului dreptului de proprietate de a dispune de bunul sãu, fiind încãlcate în acest fel dispoziţiile constituţionale cu privire la protecţia proprietãţii cuprinse în art. 44 şi în art. 136 alin. (5).
Curtea constatã cã aceste susţineri nu sunt întemeiate, întrucât prin reglementarea dedusã controlului nu este încãlcat dreptul de proprietate, ci sunt instituite anumite condiţii pentru exercitarea acestuia, în conformitate cu dispoziţiile art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituţie, potrivit cãrora conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege, şi anume prin instituirea, în speţã, a obligativitãţii respectãrii dreptului de preemţiune.
De altfel, referitor la susţinerea privind încãlcarea dispoziţiilor art. 53 din Constituţie, se constatã cã nu se poate reţine o restrângere a prerogativei dispoziţiei proprietarului, atât timp cât acesta nu este lipsit de posibilitatea de a negocia preţul vânzãrii şi de a vinde imobilul unui terţ care oferã un preţ mai mare, deoarece atât dreptul de preemţiune, reglementat în <>art. 18 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 , cât şi dreptul de subrogare al cumpãrãtorului, la care se referã art. 21 din acelaşi act normativ, sunt valabile numai la vânzarea locuinţei cãtre un terţ la preţ egal sau inferior ofertei cumpãrãtorului.
În acest sens s-a pronunţat Curtea şi prin <>Decizia nr. 398 din 5 octombrie 2004 , publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 1.028 din 8 noiembrie 2004, soluţie şi considerente ce sunt valabile şi în prezenta cauzã.
În ceea ce priveşte invocarea încãlcãrii dispoziţiilor art. 16 alin. (1) din Constituţie, aceasta nu este întemeiatã, deoarece textul de lege criticat se aplicã în mod egal tuturor persoanelor aflate în ipoteza normei legale, fãrã a institui privilegii sau discriminãri pe considerente arbitrare.
Referitor la dispoziţiile art. 57 - Exercitarea drepturilor şi a libertãţilor, Curtea constatã cã acestea nu au relevanţã în cauzã.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al <>art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
Respinge excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 18 şi <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicatã de Romeo Gigi Ispas în Dosarul nr. 24.384/3/2005 (3.607/2005) al Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilã şi de Ileana Ruxandra Pescãraşu în Dosarul nr. 2.946/3/2006 al aceleiaşi instanţe.
Definitivã şi general obligatorie.
Pronunţatã în şedinţa publicã din data de 20 februarie 2007.
PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat-asistent,
Irina Loredana Gulie
----
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
Comentarii
Fii primul care comenteaza.
MonitorulJuridic.ro este un proiect:
