Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro
DECIZIE nr. 1.514 din 15 noiembrie 2011 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996*)
EMITENT: CURTEA CONSTITUTIONALA PUBLICAT: MONITORUL OFICIAL nr. 24 din 12 ianuarie 2012
--------
*) Conţinutul prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 este identic cu cel al prevederilor art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.
Acsinte Gaspar - preşedinte
Aspazia Cojocaru - judecãtor
Petre Lãzãroiu - judecãtor
Iulia Antoanella Motoc - judecãtor
Mircea Ştefan Minea - judecãtor
Ion Predescu - judecãtor
Puskas Valentin Zoltan - judecãtor
Tudorel Toader - judecãtor
Ingrid Alina Tudora - magistrat-asistent
Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Carmen-Cãtãlina Gliga.
Pe rol se aflã soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996, excepţie ridicatã de municipiul Braşov, ca persoanã juridicã de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov, în calitate de autoritate executivã a administraţiei publice locale a municipiului Braşov, în Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Braşov - Secţia comercialã şi de contencios administrativ şi care formeazã obiectul Dosarului Curţii Constituţionale nr. 134D/2011.
La apelul nominal lipsesc pãrţile, faţã de care procedura de citare a fost legal îndeplinitã.
Magistratul-asistent referã asupra cauzei şi aratã cã dosarul se aflã la al doilea termen de judecatã, iar partea Claudia Pantelimona Vrînceanu a depus la dosar note scrise prin care solicitã respingerea excepţiei de neconstituţionalitate.
Cauza fiind în stare de judecatã, preşedintele acordã cuvântul reprezentantului Ministerului Public, care pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate ca neîntemeiatã.
În acest sens, aratã cã textele de lege criticate reprezintã o soluţie legislativã nouã, flexibilã, care are în vedere punerea în valoare a condominiului, dat fiind cã reglementarea iniţialã cuprinsã în art. 45 din Legea nr. 7/1996 nu mai corespundea pe deplin situaţiilor sociale referitoare la modul de dobândire şi înstrãinare a proprietãţii comune forţate şi perpetue. De aceea, s-a considerat a fi necesarã adoptarea unei noi reglementãri, care sã consacre la nivel legislativ posibilitatea de a introduce în circuitul civil imobilele rezultate din cedarea unor pãrţi de uz comun.
CURTEA,
având în vedere actele şi lucrãrile dosarului, constatã urmãtoarele:
Prin Încheierea din 23 noiembrie 2010, pronunţatã în Dosarul nr. 7.936/62/2009, Tribunalul Braşov - Secţia comercialã şi de contencios administrativ a sesizat Curtea Constituţionalã cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996, republicatã. Excepţia a fost ridicatã de municipiul Braşov, ca persoanã juridicã de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov în calitate de autoritate executivã a administraţiei publice locale a municipiului Braşov într-o cauzã de contencios administrativ având ca obiect "emiterea autorizaţiei de construcţie, conform certificatului de urbanism", pentru o locuinţã rezultatã din mansardarea terasei unui bloc.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorii acesteia susţin cã prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin art. 1 alin. (3) din Constituţie, deoarece nu se bucurã de o precizie a reglementãrii şi de accesibilitatea acesteia. Astfel, aratã cã textul de lege criticat nu respectã aceste exigenţe ale statului de drept datã fiind imprecizia, caracterul vag al termenilor utilizaţi, imposibilitatea de a materializa, potrivit normelor legale, hotãrârea adunãrii generale a asociaţiei, întrucât "aceastã hotãrâre nu are caracter translativ de proprietate şi nu îndeplineşte condiţiile de validitate ale unui act apt de a fi înscris în cartea funciarã, în condiţiile art. 48 din Legea nr. 7/1996". De asemenea, autorii excepţiei aratã cã reglementarea criticatã nu determinã "momentul în care opereazã transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce trebuia raportat la justa despãgubire generatã de pierderea dreptului de proprietate pe cale silitã." Aşa fiind, textul de lege contestat "nu respectã exigenţele statului de drept şi nu apãrã principiul încrederii legitime a subiectelor de drept destinatare ale normelor juridice în opera normativã a statului."
Totodatã, considerã cã dreptul de proprietate nu este garantat, aşa cum prevede art. 44 alin. (2) din Constituţie, în situaţia în care hotãrârea majoritãţii calificate de 2/3 poate înstrãina ori ipoteca un bun ce aparţine celeilalte pãrţi de 1/3 dintre coproprietari, apreciind cã în aceastã situaţie este vorba despre vânzarea bunului altuia. Mai mult, aratã cã prevederile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 "se abat de la prealabila despãgubire, lãsând coproprietarilor care nu au votat ori, dupã caz, s-au opus la înstrãinare sau ipotecare calea de a obţine justa despãgubire ulterior, adresându-se justiţiei."
În final, apreciazã cã textul de lege criticat este neconstituţional, operând o restrângere a dreptului de coproprietate forţatã, prin încetarea destinaţiei de folosinţã pentru pãrţile comune, atunci când înstrãinarea sau ipotecarea acestora are loc cu o majoritate de 2/3 din numãrul coproprietarilor, fãrã ca aceastã mãsurã sã fie justificatã de necesitatea satisfacerii vreuneia dintre motivele limitativ prevãzute de art. 53 din Constituţie.
Tribunalul Braşov - Secţia comercialã şi de contencios administrativ considerã cã excepţia de neconstituţionalitate este întemeiatã, deoarece reglementarea legalã criticatã contravine art. 44 şi 45 din Constituţie.
Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicatã preşedinţilor celor douã Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.
Avocatul Poporului considerã cã prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstituţionale, întrucât contravin dispoziţiilor art. 44 referitoare la dreptul de proprietate privatã. În acest sens, aratã cã aceste prevederi legale transformã proprietatea comunã pe cote-pãrţi forţatã şi perpetuã asupra pãrţilor comune din clãdirile cu mai multe etaje sau apartamente, într-o altã formã de proprietate, obişnuitã şi temporarã, fãrã ca schimbarea regimului juridic al proprietãţii sã fie condiţionatã de obţinerea acordului tuturor proprietarilor afectaţi. Prin înlãturarea posibilitãţii fiecãrui proprietar de a se opune înstrãinãrii, fiind suficientã întrunirea acordului de voinţã a doar douã treimi dintre coproprietari, se încalcã în mod vãdit dreptul de exercitare într-o manierã exclusivã şi absolutã a prerogativelor folosinţei şi dispoziţiei, ca atribute ce ţin de esenţa dreptului de proprietate.
Avocatul Poporului considerã cã "încetarea coproprietãţii forţate în aceastã manierã echivaleazã practic cu o expropriere, aducându-se atingere şi dispoziţiilor constituţionale ale art. 53". Totodatã, se aratã cã reglementarea criticatã nu respectã nici dispoziţiile art. 1 alin. (3) din Constituţie, potrivit cãrora România este stat de drept, democratic şi social, în care drepturile şi libertãţile cetãţenilor reprezintã valori supreme şi sunt garantate.
Preşedinţii celor douã Camere ale Parlamentului şi Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecãtorul-raportor, notele scrise depuse la dosar, concluziile procurorului, prevederile legale criticate, raportate la dispoziţiile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine urmãtoarele:
Curtea Constituţionalã a fost legal sesizatã şi este competentã, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, sã soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate.
Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate, aşa cum reiese din încheierea de sesizare, îl constituie prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996, republicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 201 din 3 martie 2006, prevederi ce au fost introduse prin art. I din Legea nr. 170/2010 pentru completarea art. 45 din Legea cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996 şi pentru modificarea art. 10^1 din Legea locuinţei nr. 114/1996, lege publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 507 din 21 iulie 2010.
Prevederile de lege criticate au urmãtorul conţinut:
- Art. 45 alin. (3)-(6): "(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, încetarea destinaţiei de folosinţã comunã pentru pãrţile comune din clãdirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotãrî motivat, cu o majoritate de douã treimi din numãrul coproprietarilor.
(4) În cazul prevãzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuitã şi temporarã. Cu toate acestea, înstrãinarea sau ipotecarea se poate realiza dacã existã o majoritate de douã treimi din numãrul coproprietarilor.
(5) În cazurile prevãzute la alin. (3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, dupã caz, s-au opus la înstrãinare sau ipotecare au dreptul la o despãgubire justã, stabilitã pe cale convenţionalã ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecãtoreascã.
(6) Constatarea încetãrii destinaţiei de folosinţã comunã pentru aceste pãrţi se face prin hotãrâre a adunãrii generale a asociaţiei de proprietari, adoptatã cu o majoritate de douã treimi din numãrul coproprietarilor."
Autorii excepţiei invocã încãlcarea dispoziţiilor constituţionale ale art. 1 alin. (3) privind statul de drept, art. 44 alin. (1), (2) şi (3) privind dreptul de proprietate privatã şi celor ale art. 53 referitoare la restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor libertãţi.
1. Examinând excepţia de neconstituţionalitate, din perspectiva criticilor formulate de autorii acesteia, Curtea constatã cã prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor referitoare la dreptul de proprietate privatã, prevãzut de art. 44 din Constituţie, pentru urmãtoarele considerente:
Proprietatea comunã este acea modalitate a proprietãţii ce se caracterizeazã prin faptul cã dreptul de proprietate aparţine concomitent asupra aceluiaşi bun sau asupra aceleiaşi mase de bunuri mai multor titulari care exercitã, tot concomitent, atribuţiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formeazã obiectul drepturilor lor. Din punct de vedere al regimului juridic, proprietatea comunã pe cote-pãrţi se împarte în coproprietate obişnuitã şi temporarã şi coproprietate forţatã şi perpetuã.
Referitor la cazul coproprietãţii forţate asupra dotãrilor şi utilitãţilor comune dintr-un imobil cu mai multe locuinţe, incident în prezenta speţã fiind acoperişul, Curtea constatã cã, potrivit art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, obiectul proprietãţii comune forţate îl constituie toate pãrţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altã destinaţie decât aceea de locuinţã.
Şi prevederile art. 649 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil aratã ce pãrţi comune fac obiectul coproprietãţii forţate din clãdirile cu mai multe etaje sau apartamente.
Astfel, potrivit acestui articol, "(1) Sunt considerate pãrţi comune, în mãsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se aflã clãdirea, compus atât din suprafaţa construitã, cât şi din cea neconstruitã necesarã, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normalã a acesteia; pentru eventuala suprafaţã excedentarã proprietarii sunt titularii unei coproprietãţi obişnuite;
b) fundaţia, curtea interioarã, structura, structura de rezistenţã, pereţii perimetrali şi despãrţitori dintre proprietãţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scãrile şi casa scãrilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apã, centralele termice proprii şi ascensoarele;
c) instalaţiile de apã şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încãlzire şi de gaze de la branşament/racord pânã la punctul de distribuţie cãtre pãrţile aflate în proprietate exclusivã, canalele pluviale, paratrãsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea pãrţi;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei pãrţilor, sunt în folosinţã comunã.
(2) Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spãlãtorii şi uscãtorii sunt considerate pãrţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeazã aceste utilitãţi în conformitate cu proiectul clãdirii."
Toate aceste pãrţi comune sunt administrate de cãtre asociaţia de proprietari, prin hotãrâri luate cu votul majoritãţii proprietarilor locuinţelor din clãdire.
Art. 39 din Legea nr. 230/2007 prevede chiar şi modalitatea de folosire a proprietãţii comune forţate de cãtre terţi, persoane fizice sau persoane juridice, de drept public ori de drept privat, cu acordul majoritãţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinãtate, în baza unui contract de închiriere, ceea ce nu presupune, însã, încheierea de acte de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comunã forţatã.
În aceste condiţii, Curtea constatã cã, fiind vorba de acte de administrare şi nu de dispoziţie, prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 reglementeazã acordul de voinţã al majoritãţii proprietarilor şi a celor direct afectaţi de vecinãtate ca o condiţie peremptorie de folosire de cãtre terţi a spaţiilor proprietate comunã forţatã. Aceastã formã de coproprietate se menţine independent de voinţa coproprietarilor, deoarece poartã asupra unor bunuri accesorii al cãror regim juridic este legat indispensabil de cel al bunului principal pe care îl urmeazã. Caracterul indivizibil al bunurilor accesorii pentru mai multe bunuri principale care aparţin unor titulari diferiţi presupune asigurarea caracterului perpetuu al coproprietãţii asupra bunurilor accesorii. Fiecare coproprietar al proprietãţii forţate poate sã exercite folosinţa asupra tuturor bunurilor care fac obiectul acesteia, fãrã a aduce, însã, atingere dreptului celorlalţi coproprietari.
În acest sens, art. 647 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil stipuleazã cã "Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia sã respecte destinaţia acestuia şi sã permitã exercitarea folosinţei de cãtre ceilalţi coproprietari."
Aşadar, niciun act de dispoziţie nu poate sã aibã ca obiect exclusiv cota-parte indivizã din coproprietatea forţatã decât odatã cu înstrãinarea bunului principal, astfel cum prevede şi art. 651 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit cãruia "Cota-parte din dreptul de proprietate asupra pãrţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clãdire care constituie bunul principal; înstrãinarea sau ipotecarea cotei-pãrţi nu se va putea face decât odatã cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal."
Aşa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate forţatã şi perpetuã, fãrã a avea în vedere proprietatea exclusivã asupra bunurilor principale pe lângã care cele aflate în coproprietate forţatã sunt accesorii.
De altfel, din moment ce dreptul de coproprietate forţatã are un caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod decât împreunã şi nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.
Curtea constatã cã, prin adoptarea Legii nr. 170/2010, art. 45 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 are o nouã reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietãţii forţate din condominii, în sensul cã aceasta este transformatã într-o coproprietate obişnuitã, iar înstrãinarea sau ipotecarea se poate realiza dacã existã o majoritate de douã treimi din numãrul coproprietarilor. Aceastã reglementare vine în contradicţie cu prevederile alin. (2) al art. 45, potrivit cãrora dreptul de proprietate comunã forţatã asupra pãrţilor comune ale unui imobil se valorificã numai împreunã cu dreptul de proprietate exclusivã care poartã asupra acestuia sau a unei pãrţi determinate din acesta.
Dacã regula o constituie înstrãinarea coproprietãţii forţate odatã cu bunul principal, art. 45 din Legea nr. 7/1996 prevede o derogare de la acest principiu, în sensul cã unele pãrţi din coproprietatea forţatã pot fi înstrãinate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Dacã, într-adevãr, legiuitorul a instituit o astfel de excepţie, Curtea constatã cã regimul juridic al bunurilor coproprietate forţatã nu poate fi schimbat decât cu consimţãmântul tuturor proprietarilor din clãdire.
Aşa fiind, Curtea constatã cã înstrãinarea coproprietãţii forţate cu votul majoritãţii de 2/3 dintre proprietari echivaleazã practic cu o vânzare a bunului altuia, fãrã a exista consimţãmântul proprietarilor care nu au votat sau au votat împotrivã, având drept consecinţã încãlcarea dispoziţiilor art. 44 din Constituţie.
În argumentarea necesitãţii introducerii prevederilor de lege criticate prin Legea nr. 170/2010, iniţiatorii acestui act normativ au susţinut şi armonizarea reglementãrii criticate cu prevederile art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.
Curtea constatã cã, chiar dacã reglementarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 este identicã cu cea din art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, aceasta nu constituie un argument în motivarea adoptãrii unei legi care încalcã un drept fundamental al omului, şi anume dreptul de proprietate.
Totodatã, Curtea constatã cã prin completarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 de cãtre Legea nr. 170/2010 nu se are în vedere, practic, modificarea Legii nr. 7/1996, care are un alt obiect de reglementare, şi anume "cadastru şi publicitate imobiliarã", ci doar posibilitatea asociaţiilor de proprietari de a schimba regimul juridic al bunurilor coproprietate forţatã, cu votul a 2/3 dintre proprietari. Cel mult, reglementarea criticatã putea sã completeze art. 39 din Legea nr. 230/2007, având în vedere destinaţia pãrţilor comune, în sensul cã, în unanimitate, proprietarii unui condominiu pot înstrãina unele pãrţi comune din imobil ce ar pune în valoare construcţia respectivã şi nu ar afecta rezistenţa construcţiei şi funcţionalitatea utilitãţilor comune.
Aşadar, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de înstrãinare a unor pãrţi comune de folosinţã, atât timp cât acestea au regimul juridic al coproprietãţii forţate, fãrã consimţãmântul tuturor proprietarilor.
Pentru toate aceste considerente, Curtea constatã cã prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor constituţionale ale art. 44 alin. (1), (2) şi (3), precum şi ale art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apãrarea drepturilor omului şi a libertãţilor fundamentale.
2. De asemenea, Curtea constatã cã, în temeiul art. 53 din Constituţie, exerciţiul unor drepturi sau libertãţi poate fi restrâns numai prin lege şi numai dacã se impune, dupã caz, pentru apãrarea securitãţii naţionale, a ordinii, a sãnãtãţii ori a moralei publice, a drepturilor şi a libertãţilor cetãţenilor, desfãşurarea instrucţiei penale, prevenirea consecinţelor unor calamitãţi naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrângerea poate fi dispusã numai dacã este necesarã într-o societate democraticã, iar mãsura trebuie sã fie proporţionalã cu situaţia care a determinat-o, sã fie aplicatã în mod nediscriminatoriu şi fãrã a aduce atingere existenţei dreptului sau a libertãţii.
Or, Curtea constatã cã prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin acestor dispoziţii constituţionale deoarece, prin modalitatea de încetare a destinaţiei de folosinţã comunã pentru bunurile ce fac obiectul coproprietãţii forţate din clãdirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majoritãţii de 2/3 din numãrul coproprietarilor, se aduce atingere însãşi esenţei dreptului de proprietate al celorlalţi coproprietari, care nu votat sau nu au fost de acord cu aceastã mãsurã.
3. În sfârşit, Curtea considerã cã nu poate fi primitã susţinerea autorilor excepţiei potrivit cãreia textul de lege criticat contravine dispoziţiilor art. 1 alin. (3) din Constituţie, întrucât prin redactarea sa mult prea vagã şi imprecisã, acesta "nu determinã momentul în care opereazã transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce, în mod necesar, trebuia raportat la justa despãgubire generatã de pierderea dreptului de proprietate pe cale silitã".
Dimpotrivã, Curtea constatã cã prevederile de lege apreciate ca fiind neconstituţionale reglementeazã în mod precis modalitatea de încetare a destinaţiei de folosinţã comunã pentru pãrţile comune indivize din clãdirile cu mai multe etaje sau apartamente, precum şi modul de înstrãinare sau ipotecare a acestora, care se poate hotãrî cu o majoritate de douã treimi din numãrul coproprietarilor, încãlcând, astfel, aşa cum am arãtat, dispoziţiile constituţionale ale art. 44 privind dreptul de proprietate privatã şi art. 53 referitor la restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor libertãţi.
Pentru motivele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992, cu majoritate de voturi,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
Admite excepţia de neconstituţionalitate ridicatã de municipiul Braşov, ca persoanã juridicã de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov, în calitate de autoritate executivã a administraţiei publice locale a municipiului Braşov, în Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Braşov - Secţia comercialã şi de contencios administrativ şi constatã cã prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstituţionale.
Definitivã şi general obligatorie.
Decizia se comunicã preşedinţilor celor douã Camere ale Parlamentului şi Guvernului.
Pronunţatã în şedinţa publicã din data de 15 noiembrie 2011.
PREŞEDINTE,
ACSINTE GASPAR
Magistrat-asistent,
Ingrid Alina Tudora
*
OPINIE SEPARATĂ
În dezacord cu soluţia pronunţatã de Curtea Constituţionalã cu majoritate de voturi prin Decizia nr. 1.514 din 15 noiembrie 2011, consider cã excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996 trebuia respinsã pentru urmãtoarele motive:
Prevederile de lege criticate instituie, în cazul unui imobil cu construcţie - condominiu, o excepţie de la principiul potrivit cãruia dreptul de proprietate comunã forţatã şi perpetuã pe pãrţile comune ale unui imobil se valorificã numai împreunã cu dreptul de proprietate exclusivã care poartã asupra acestuia sau a unei pãrţi determinate din acesta, principiu cuprins în dispoziţiile art. 45 alin. (2) din lege. Or, din moment ce legiuitorul a consacrat acest principiu prin lege, reglementarea unor excepţii de la aceastã regulã reprezintã o problemã de legiferare, care este de competenţa exclusivã a autoritãţii legiuitoare, astfel cum rezultã din art. 61 alin. (1) din Constituţie.
Din analiza dispoziţiilor constituţionale ale art. 44 rezultã cã legiuitorul este în mãsurã sã stabileascã atât conţinutul, cât şi limitele dreptului de proprietate. Aşadar, prin dispoziţiile de lege criticate legiuitorul instituie - în deplin acord cu norma constituţionalã invocatã - posibilitatea încetãrii destinaţiei de folosinţã comunã pentru pãrţile comune din clãdirile cu mai multe etaje sau apartamente, hotãrâre care poate fi luatã cu o majoritate de douã treimi din numãrul coproprietarilor.
Analizând prevederile de lege criticate, consider cã acestea nu încalcã dispoziţiile art. 44 din Constituţie, referitoare la dreptul de proprietate, deoarece în cazul încetãrii destinaţiei de folosinţã comunã pentru pãrţile comune din clãdirile cu mai multe etaje sau apartamente devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuitã şi temporarã. Chiar dacã hotãrârea de încetare a destinaţiei de folosinţã comunã pentru pãrţile comune şi hotãrârea de înstrãinare sau ipotecare (cu toate cã devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuitã şi temporarã), pot fi luate cu o majoritate de douã treimi din numãrul coproprietarilor, consider cã aceastã posibilitate legalã este justificatã de echilibrul care trebuie sã existe între interesul particular şi interesul grupului de particulari, care nu-şi pot valorifica dreptul de proprietate.
Mãsura legislativã cuprinsã de art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 şi de art. 658 din noul Cod civil nu este disproporţionatã în raport cu scopul urmãrit. Hotãrârea trebuie sã fie motivatã şi coproprietarii care nu au votat ori, dupã caz, s-au opus la înstrãinare sau ipotecare au dreptul la o despãgubire justã, stabilitã pe cale convenţionalã ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecãtoreascã.
Raţiunea instituirii acestei prevederi legislative preluate apoi în Codul civil în art. 658 a fost determinatã de necesitatea unui regim flexibil relativ la coproprietatea comunã forţatã şi perpetuã pe pãrţile comune ale unui imobil. Multiplicarea condominiilor a fost însoţitã de un numãr crescut de litigii relative la pãrţile comune care impuneau trecerea de la regula unanimitãţii la cea a majoritãţii.
De altfel, legislaţia românã preia în ceea ce priveşte regimul juridic al coproprietãţii, inclusiv al dreptului de proprietate comunã forţatã şi perpetuã pe pãrţile comune ale unui imobil, dispoziţiile prevãzute de Legea nr. 10/1965 din Franţa, care reglementeazã acelaşi domeniu (Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles bâtis. Version consolidee au 16 mars 2011). Art. 26 al legii franceze conţine dispoziţii similare cu cele ale legislaţiei române criticate pentru raţiunile invocate mai sus.
În concluzie, consider cã atât dispoziţiile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996, cât şi dispoziţiile art. 658 din noul Cod civil nu încalcã dreptul de proprietate, astfel cum este garantat de art. 44 din Constituţie şi de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia pentru apãrarea drepturilor omului şi a libertãţilor fundamentale.
Judecãtor,
prof. univ. dr. Iulia Antoanella Motoc
--------
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
Comentarii
Fii primul care comenteaza.
MonitorulJuridic.ro este un proiect:
