Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro
┌───────────────────┬──────────────────┐
│Valer Dorneanu │- preşedinte │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Marian Enache │- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Petre Lăzăroiu │- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Mircea Ştefan Minea│- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Daniel Marius Morar│- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Mona-Maria │- judecător │
│Pivniceru │ │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Livia Doina Stanciu│- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Simona-Maya │- judecător │
│Teodoroiu │ │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Varga Attila │- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Valentina │- │
│Bărbăţeanu │magistrat-asistent│
└───────────────────┴──────────────────┘
Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Loredana Veisa. 1. Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, excepţie ridicată de Claudiu Ionuţ Moraru în Dosarul nr. 30.948/215/2015 al Judecătoriei Craiova - Secţia civilă şi care constituie obiectul Dosarului Curţii Constituţionale nr. 3.475D/2016. 2. La apelul nominal se constată lipsa părţilor. Procedura de citare este legal îndeplinită. 3. Cauza fiind în stare de judecată, preşedintele Curţii acordă cuvântul reprezentatului Ministerului Public, care pune concluzii de respingere, ca neîntemeiată, a excepţiei de neconstituţionalitate, invocând, în acest sens, cele reţinute de Curtea Constituţională prin Decizia nr. 728 din 16 decembrie 2014. CURTEA, având în vedere actele şi lucrările dosarului, constată următoarele: 4. Prin Încheierea din 7 noiembrie 2016, pronunţată în Dosarul nr. 30.948/215/2015, Judecătoria Craiova - Secţia civilă a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, excepţie ridicată de Claudiu Ionuţ Moraru într-o cauză civilă având ca obiect soluţionarea unei acţiuni în pretenţii prin care reclamanta iniţială, care, ulterior, a cedat dreptul său litigios, a solicitat instanţei de judecată, pe de o parte, să oblige asociaţia de proprietari în care este înscrisă, precum şi pe preşedintele acesteia să radieze privilegiile înscrise în cartea funciară ca urmare a neachitării cotelor de întreţinere pentru un imobil şi, pe de altă parte, să constate intervenită răspunderea delictuală a preşedintelui asociaţiei şi a administratorului pentru abuz de drept constând în acţionarea în instanţă a reclamantei în repetate rânduri. 5. În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, autorul acesteia susţine că textul de lege criticat este neconstituţional, întrucât preşedinţii de asociaţie de proprietari pot înscrie privilegii împotriva proprietarilor în cartea funciară, deşi nu au studii de specialitate juridică şi nu sunt în măsură să aprecieze momentul în care se poate înscrie un privilegiu, raportat la datoriile fiecărui proprietar la întreţinere. Aşadar, înscrierea, precum şi radierea de privilegii imobiliare sunt dependente de condiţia pur potestativă a preşedinţilor de asociaţii, creându-se un abuz de drept al acestora şi încălcându-se dreptul de proprietate al fiecărui proprietar. 6. Judecătoria Craiova - Secţia civilă consideră că excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată, arătând că textul de lege criticat nu încalcă dreptul de proprietate al proprietarilor imobilelor înscrişi în asociaţiile de proprietari. Prin acest articol nu se conferă un drept discreţionar preşedintelui asociaţiei. Acesta, în calitatea sa de reprezentant al asociaţiei de proprietari, conform art. 31 din Legea nr. 230/2007, doar formulează cererea de înscriere a privilegiului şi nu dispune personal înscrierea privilegiului în registrul de publicitate, respectiv cartea funciară, înscrierea făcându-se de registratorii de carte funciară, care verifică admisibilitatea unei asemenea cereri, împotriva încheierilor de înscriere părţile interesate putând să facă cereri de reexaminare în condiţiile art. 31 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996. Nici cu privire la cererea de radiere nu se încalcă dreptul de proprietate, proprietarii având posibilitatea să formuleze cererea de radiere personal, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate. 7. Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate. 8. Guvernul apreciază că excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată, invocând, în argumentarea acestei opinii, jurisprudenţa Curţii Constituţionale în materie. Totodată, consideră că din susţinerile petenţilor în prezenta cauză rezultă mai degrabă probleme ce ţin de interpretarea şi aplicarea prevederilor legii criticate de aceştia, în condiţiile în care se învederează, în motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, inclusiv faptul că ar fi fost achitat debitul pentru care a fost notat privilegiul imobiliar, astfel că se impunea şi radierea privilegiului, însă preşedintele asociaţiei de proprietari nu a solicitat radierea, dând dovadă de abuz de drept. Or, soluţionarea unor astfel de probleme revine competenţei instanţelor judecătoreşti, potrivit legii. 9. Avocatul Poporului arată că îşi menţine punctul de vedere reţinut în Decizia Curţii Constituţionale nr. 728 din 16 decembrie 2014, în sensul conformităţii textului de lege supus controlului de constituţionalitate cu dispoziţiile din Legea fundamentală indicate de autorul excepţiei. 10. Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate. CURTEA, examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele: 11. Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate. 12. Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie prevederile art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, care, la data ridicării excepţiei, aveau următorul conţinut normativ: „(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate“. 13. Legea nr. 230/2007 a fost abrogată prin Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018, intrată în vigoare la 28 septembrie 2018. Având în vedere că, prin Decizia nr. 766 din 15 iunie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 549 din 3 august 2011, Curtea Constituţională a statuat că sintagma „în vigoare“ din cuprinsul dispoziţiilor art. 29 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 privind organizarea şi funcţionarea Curţii Constituţionale, republicată, este constituţională în măsura în care se interpretează în sensul că sunt supuse controlului de constituţionalitate şi legile sau ordonanţele ori dispoziţiile din legi sau din ordonanţe ale căror efecte juridice continuă să se producă şi după ieşirea lor din vigoare, Curtea apreciază că excepţia de neconstituţionalitate este admisibilă, întrucât prevederile de lege supuse controlului de constituţionalitate în cauza de faţă sunt aplicabile în litigiul în cursul soluţionării căruia aceasta a fost ridicată. 14. În opinia autorului excepţiei, textul de lege criticat contravine prevederilor art. 44 din Constituţie şi art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, ambele referitoare la dreptul de proprietate privată. 15. Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea reţine că, de principiu, privilegiul imobiliar conferă creditorului privilegiat dreptul de a fi plătit cu prioritate faţă de alţi creditori chirografari sau chiar ipotecari, datorită calităţii creanţei sale, respectiv a cauzei sau a faptului juridic care a dat naştere creanţei respective. Legea nr. 230/2007 a instituit în beneficiul asociaţiei de proprietari această modalitate specială de garantare a creanţelor reprezentate de plata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, ca urmare a faptului că neplata acestora de către proprietarii rău-platnici se repercutează în mod negativ asupra tuturor membrilor asociaţiei. Aşadar, în vederea protejării interesului comun al proprietarilor ce constituie asociaţia, este justificată posibilitatea înscrierii privilegiului prevăzut de dispoziţiile art. 51 din Legea nr. 230/2007. 16. Faţă de criticile formulate de autorul excepţiei, Curtea apreciază că operaţiunea de înscriere a privilegiului în cartea funciară nu reprezintă un demers discreţionar al preşedintelui asociaţiei de proprietari. Legea nr. 230/2007 stabileşte condiţiile care trebuie îndeplinite pentru ca asupra apartamentului proprietarului debitor al cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei să se poată înscrie privilegiul acesteia. Astfel, pornind de la împrejurarea că, potrivit art. 50 din Legea nr. 230/0007, asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit (adică 20 de zile de la afişarea listelor), de la acelaşi moment se poate solicita şi înscrierea privilegiului pentru asigurarea realizării creanţei asociaţiei. 17. Prin consacrarea legală a privilegiului asociaţiei de proprietari nu se aduce atingere dreptului de proprietate al proprietarului bunului asupra căruia acesta poartă. Nu este limitat nici măcar atributul dispoziţiei, care, alături de posesie şi folosinţă, configurează dreptul de proprietate privată. Aceasta, deoarece bunul poate fi înstrăinat, însoţit de privilegiul care îl grevează, pe care noul proprietar şi-l asumă. Sub acest aspect, este de precizat că, potrivit art. 1722 şi 1790 din Codul civil din 1864, privilegiile speciale imobiliare confereau atât dreptul de preferinţă, cât şi dreptul de urmărire a bunului grevat în mâinile terţilor dobânditori, aceştia fiind obligaţi la plata creanţei, în calitate de proprietari ai bunului grevat (res, non persona debet). Din acest punct de vedere, al dreptului de preferinţă şi de urmărire al bunului, inclusiv de a porni executarea silită asupra bunului afectat garanţiei, în doctrină au fost considerate adevărate ipoteci privilegiate, dat fiind faptul că treceau înaintea tuturor ipotecilor existente asupra imobilului, având natura juridică a unor veritabile drepturi reale de garanţie. Aceasta este, de altfel, şi raţiunea pentru care, în actualul Cod civil, privilegiile au fost transformate în ipoteci legale, al căror regim juridic este de drepturi reale accesorii, ce conferă creditorului prerogativa preferinţei şi a urmăririi, însoţind dreptul de creanţă a cărui executare o garantează. 18. Mai mult decât atât, achitarea datoriei conduce la stingerea garanţiei care însoţea creanţa. De aceea, textul de lege criticat precizează că privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, dar şi la cererea proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate. 19. De altfel, în jurisprudenţa sa, Curtea a constatat că instituirea, prin dispoziţiile art. 51 din Legea nr. 230/2007, a unui privilegiu imobiliar şi a unuia mobiliar în favoarea asociaţiei de proprietari reprezintă un mijloc juridic de garantare a creanţelor acesteia, constând în sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar o asemenea reglementare nu contravine prevederilor din Legea fundamentală referitoare la dreptul de proprietate privată, întrucât nu face altceva decât să confere acesteia o poziţie de prioritate faţă de ceilalţi creditori în ceea ce priveşte satisfacerea creanţei sale (a se vedea în acest sens Decizia nr. 393 din 19 martie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 280 din 29 aprilie 2009, sau Decizia nr. 728 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 152 din 3 martie 2015). 20. Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992, cu unanimitate de voturi, CURTEA CONSTITUŢIONALĂ În numele legii DECIDE: Respinge, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate ridicată de Claudiu Ionuţ Moraru în Dosarul nr. 30.948/215/2015 al Judecătoriei Craiova - Secţia civilă şi constată că dispoziţiile art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari sunt constituţionale în raport cu criticile formulate. Definitivă şi general obligatorie. Decizia se comunică Judecătoriei Craiova - Secţia civilă şi se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I. Pronunţată în şedinţa din data de 22 noiembrie 2018. PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE prof. univ. dr. VALER DORNEANU Magistrat-asistent, Valentina Bărbăţeanu -----
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
Comentarii
Fii primul care comenteaza.
