Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro
┌───────────────────┬──────────────────┐
│Valer Dorneanu │- preşedinte │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Cristian Deliorga │- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Marian Enache │- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Daniel Marius Morar│- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Mona-Maria │- judecător │
│Pivniceru │ │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Gheorghe Stan │- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Livia Doina Stanciu│- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Elena-Simina │- judecător │
│Tănăsescu │ │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Varga Attila │- judecător │
├───────────────────┼──────────────────┤
│Cristina Cătălina │- │
│Turcu │magistrat-asistent│
└───────────────────┴──────────────────┘
Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Ioan-Sorin-Daniel Chiriazi. 1. Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 10, ale art. 25 alin. (4), ale art. 32 alin. (2), ale art. 33 alin. (3) şi ale art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, excepţie ridicată de Dan Băzăvan în Dosarul nr. 24.071/303/2017 al Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti - Secţia civilă şi care formează obiectul Dosarului Curţii Constituţionale nr. 1.066D/2018. 2. La apelul nominal lipsesc părţile, faţă de care procedura de citare este legal îndeplinită. 3. Magistratul-asistent referă asupra faptului că autorul excepţiei de neconstituţionalitate a depus la dosar concluzii scrise, prin care solicită admiterea acesteia, şi o cerere prin care solicită judecarea în lipsă. 4. Cauza fiind în stare de judecată, preşedintele Curţii acordă cuvântul reprezentantului Ministerului Public, care solicită respingerea excepţiei de neconstituţionalitate ca neîntemeiată, arătând, în esenţă, că nu poate fi reţinută critica referitoare la încălcarea art. 16 din Constituţie, întrucât proprietarii şi chiriaşii nu se află în aceeaşi situaţie juridică pentru a putea beneficia de aceleaşi drepturi cu privire la informaţiile pe care asociaţia de proprietari le-ar putea pune la dispoziţia acestora. Refuzul asociaţiei de proprietari de a comunica chiriaşilor anumite documente care să conţină informaţiile în baza cărora au fost calculate cotele de întreţinere nu reprezintă o încălcare a accesului liber la justiţie, iar asociaţia de proprietari are calitatea juridică de persoană de drept privat, astfel încât nu intră sub incidenţa art. 52 din Constituţie. CURTEA, având în vedere actele şi lucrările dosarului, constată următoarele: 5. Prin Încheierea din 27 iunie 2018, pronunţată în Dosarul nr. 24.071/303/2017, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti - Secţia civilă a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 10, ale art. 25 alin. (4), ale art. 32 alin. (2), ale art. 33 alin. (3) şi ale art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari. Excepţia a fost ridicată de Dan Băzăvan într-o cauză în care a solicitat, în calitate de chiriaş, obligarea unei asociaţii de proprietari la comunicarea listelor de întreţinere aferente unei anumite perioade. 6. În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate se arată, în esenţă, că textele de lege criticate aduc atingere prevederilor constituţionale invocate în măsura în care chiriaşii care au încheiat şi au înregistrat contractele de închiriere la organele fiscale nu beneficiază de drepturile prevăzute de textele criticate pentru proprietari. Dacă există un acord între proprietar şi chiriaş privind achitarea cheltuielilor de întreţinere, atunci chiriaşul ar trebui să beneficieze de furnizarea de către asociaţiile de proprietari a informaţiilor, a tabelelor şi a listelor de calcul cuprinzând cotele la întreţinere. Astfel, în cazul în care persoanele menţionate în textele de lege criticate nu-şi respectă obligaţiile, chiriaşul ar trebui să poată solicita angajarea răspunderii acestora şi obligarea la plata despăgubirilor. Prevederile legale criticate pun proprietarul într-o poziţie privilegiată faţă de chiriaş, ceea ce aduce atingere principiului constituţional al egalităţii în drepturi. 7. Totodată, textele de lege criticate aduc atingere şi art. 21 din Constituţie, deoarece autorul - în calitate de chiriaş - a solicitat accesul la informaţiile privind listele de calcul cuprinzând cotele la întreţinere, însă acesta nu a fost permis. Asociaţia de proprietari şi firma de administrare au refuzat să îi răspundă la solicitări, încălcându-i astfel dreptul la petiţionare, autorul aflându-se în situaţia persoanei vătămate de o autoritate publică. 8. Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti - Secţia civilă apreciază că excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată deoarece situaţia juridică distinctă în care se află proprietarii şi chiriaşii este instituită prin textele de lege criticate în considerarea naturii drepturilor fiecărei categorii. 9. Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate ridicate. 10. Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului, Guvernul şi Avocatul Poporului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate. CURTEA, examinând încheierea de sesizare, raportul întocmit de judecătorul-raportor, actele depuse la dosar, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele: 11. Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate. 12. Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie prevederile art. 10, ale art. 25 alin. (4), ale art. 32 alin. (2), ale art. 33 alin. (3) şi ale art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificările şi completările ulterioare. Legea nr. 230/2007 a fost abrogată prin art. 110 din Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018. Potrivit Deciziei nr. 766 din 15 iunie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 549 din 3 august 2011, sunt supuse controlului de constituţionalitate şi legile sau ordonanţele ori dispoziţiile din legi sau din ordonanţe ale căror efecte juridice continuă să se producă şi după ieşirea lor din vigoare. Textele de lege criticate aveau următorul conţinut: - Art. 10: "(1) Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces, la cerere, la orice document al acesteia.(2) La solicitarea scrisă a proprietarului, preşedintele şi administratorul asociaţiei de proprietari au obligaţia să elibereze în scris o adeverinţă prin care să prezinte situaţia cheltuielilor privind întreţinerea, defalcate pe datoria de bază şi penalităţi, precum şi modalitatea de calcul al penalităţilor." – Art. 25 alin. (4): „Hotărârile adunărilor generale se consemnează în registrul de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii comitetului executiv şi se comunică, în scris, tuturor proprietarilor.“; – Art. 32 alin. (2): „Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de proprietari, răspund personal sau în solidar, după caz, în faţa legii şi a proprietarilor pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.“; – Art. 33 alin. (3): „Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei de proprietari răspund personal sau în solidar, în faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.“; – Art. 36 lit. g): "Administratorul, persoană fizică sau juridică, are, în principal, următoarele atribuţii: [...] g) informarea trimestrială, în scris sau prin poşta electronică, a proprietarilor, membrii asociaţiei de proprietari, cu privire la situaţia financiară cuprinzând toate elementele de cheltuieli, venituri, încasări şi plăţi aferente asociaţiei de proprietari, sub semnătura proprie şi contrasemnată de preşedintele şi de cenzorul asociaţiei de proprietari." 13. În opinia autorului excepţiei, prevederile legale criticate contravin dispoziţiilor constituţionale cuprinse în art. 1 - Statul român, art. 16 - Egalitatea în drepturi, art. 21 - Accesul liber la justiţie, art. 31 - Dreptul la informaţie, art. 51 - Dreptul de petiţionare şi art. 52 - Dreptul persoanei vătămate de o autoritate publică. 14. Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constată că Legea nr. 230/2007 reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea a cel puţin trei persoane fizice sau juridice. Raporturile juridice reglementate prin Legea nr. 230/2007 sunt cele stabilite între proprietari şi asociaţiile de proprietari, iar nu între asociaţii şi chiriaşi. De asemenea, potrivit art. 58 alin. (2) din Legea nr. 230/2007, nerespectarea obligaţiilor contractuale de către chiriaş nu absolvă proprietarul de la obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari, prevăzute de Legea nr. 230/2007. Astfel, ţinând cont de sfera de reglementare a Legii nr. 230/2007, opţiunea legiuitorului a fost aceea de a stabili îndeplinirea obligaţiilor asociaţiei de proprietari, reglementate prin textele de lege criticate, numai la solicitarea proprietarilor. 15. Curtea observă că prin Decizia Plenului Curţii Constituţionale nr. 1 din 8 februarie 1994, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 69 din 16 martie 1994, a reţinut că principiul egalităţii în faţa legii presupune instituirea unui tratament egal pentru situaţii care, în funcţie de scopul urmărit, nu sunt diferite. De aceea el nu exclude, ci, dimpotrivă, presupune soluţii diferite pentru situaţii diferite. Aplicând aceste considerente la cauza de faţă, Curtea reţine că, potrivit art. 555 alin. (1) din Codul civil, proprietarul exercită prerogativele dreptului de proprietate asupra unui bun, respectiv posesia, folosinţa şi dispoziţia, în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege. Pe de altă parte, locatarul unui bun imobil, potrivit art. 1.777 din Codul civil, deţine numai folosinţa respectivului bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie. Prin urmare, situaţiile în care se află proprietarul şi locatarul sunt diferite, astfel încât legiuitorul şi-a manifestat opţiunea de a reglementa diferit raporturile acestora cu asociaţia de proprietari, fără a aduce atingere art. 16 din Constituţie. 16. Pe de altă parte, Curtea reţine că raporturile juridice stabilite între proprietari şi locatari sunt reglementate de un alt act normativ - Codul civil - la art. 1.777 şi următoarele ce statuează cu privire la contractul de locaţiune. Prin clauzele contractului de locaţiune, în temeiul libertăţii contractuale, proprietarul şi chiriaşul pot să stipuleze cu privire la obligaţiile ambelor părţi, inclusiv asupra comunicării către chiriaş a informărilor transmise de asociaţia de proprietari numai proprietarului, potrivit textelor de lege criticate. De asemenea, locatarul are posibilitatea de a cunoaşte cheltuielile privind întreţinerea datorată, precum şi alte sume pe care asociaţia le poate stabili în sarcina proprietarului, deoarece, potrivit art. 481 din Legea nr. 230/2007, asociaţia de proprietari va afişa lunar, la vedere, lângă lista de plată a cheltuielilor acesteia, modalitatea de calcul în urma căreia au rezultat sumele lunare de plată ale proprietarilor. Modalitatea de calcul va conţine şi va arăta explicit toate costurile şi sumele care formează totalul de plată al proprietarilor, respectiv modul de calcul şi de repartizare a acestor cheltuieli către proprietari. 17. Curtea constată că raporturile locatarului cu proprietarul se întemeiază pe clauzele cuprinse în contractul de locaţiune, inclusiv în ceea ce priveşte obligaţia de plată a întreţinerii şi a altor cheltuieli, iar, în cazul nerespectării contractului, locatarul poate introduce cereri de chemare în judecată inclusiv pentru o plată nedatorată. Niciun text dintre cele criticate nu prevede o interdicţie de acces la justiţie, astfel că nu poate fi reţinută critica referitoare la încălcarea art. 21 din Constituţie. 18. Curtea reţine că prevederile art. 31, 51 şi 52 din Constituţie nu sunt aplicabile în cauză deoarece se referă la „autorităţi publice“, or, asociaţiile de proprietari nu intră în sfera acestora. 19. Referitor la critica privind încălcarea art. 1 din Constituţie, Curtea observă că prin Decizia nr. 1.313 din 4 octombrie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 12 din 6 ianuarie 2012, a reţinut că excepţia de neconstituţionalitate cuprinde 3 elemente: textul contestat din punctul de vedere al constituţionalităţii, textul de referinţă pretins încălcat, precum şi motivarea de către autorul excepţiei a relaţiei de contrarietate existente între cele două texte, cu alte cuvinte, motivarea neconstituţionalităţii textului criticat. În cazul în care excepţia de neconstituţionalitate nu cuprinde motivarea ca element al său, iar din textul constituţional invocat nu se poate desluşi în mod rezonabil vreo critică de neconstituţionalitate, datorită generalităţii sale excepţia va fi respinsă ca inadmisibilă întrucât nu este motivată. Aplicând aceste considerente în cauza de faţă Curtea constată că textul constituţional invocat este unul general, prin raportare la acesta excepţia apărând ca nemotivată. 20. Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992, cu unanimitate de voturi, CURTEA CONSTITUŢIONALĂ În numele legii DECIDE: Respinge, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate ridicată de Dan Băzăvan în Dosarul nr. 24.071/303/2017 al Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti - Secţia civilă şi constată că dispoziţiile art. 10, ale art. 25 alin. (4), ale art. 32 alin. (2), ale art. 33 alin. (3) şi ale art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari sunt constituţionale în raport cu criticile formulate. Definitivă şi general obligatorie. Decizia se comunică Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti - Secţia civilă şi se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I. Pronunţată în şedinţa din data de 22 aprilie 2021. PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE prof. univ. dr. VALER DORNEANU Magistrat-asistent, Cristina Cătălina Turcu -----
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
Comentarii
Fii primul care comenteaza.
